Светът изпраща една незапомнено тежка пандемична година, която удари всички сектори на нашия живот. Кои сегменти в пазара на имоти претърпяха най-сериозен удар и какво показва равносметката в края на годината? Dir.bg потърси отговорите на тези и други въпроси, свързани със сектора, от експерта в недвижимите имоти Георги Пейчев, мениджър на една от централните кантори на "Имотека", част от групата на AGCapital:

Леко забавяне на сделките

2020 година ще запомним с нещо нечувано и невиждано в близките десетилетия, а именно пандемията свързана с Ковид 19. Криза, която засегна всички слоеве на икономиката (някои по-малко, други понесоха доста сериозен удар). Тази криза обаче не успя да засегне в такава степен пазара на недвижими имоти. Сделки се сключваха и продължават да се сключват. Леко забавяне на сделки, спад в обажданията от купувачи имаше в средата на март и април поради наложения локдаун в държавата. Но от началото на м. май нещата се стабилизираха и пазара пое отново в положителна посока. Съвсем леко забавяне имаше и през ноември с въвеждането на втори локдаун. Забавяне се наблюдаваше основно във вземане на решение от страна на купувачите - дали сега е моментът за закупуване и какви биха били евентуалните последици от това при по-продължително времетраене на локдауна.

Цените нагоре, въпреки прогнозите за спад

Тази година започна доста обещаващо в сферата на имотите. Смело потвърждавам, че и обещаващо завършва. Имаше своите амплитудни разлики на повишение и понижение основно в началото на пролетта - средата на м.март и през м.април основно в запитванията и огледи от страна на клиенти, по-малко в броя на реализираните сделки и почти никакви в цените.

Като цяло се наблюдаваше стабилен пазар и въпреки прогнозите на много хора, че цените ще паднат - това не се случи. Лек спад се наблюдаваше в крайните северни и западни райони - Обеля, Свобода, части от кв. Надежда, части от кв. Люлин и то основно при продажбата на имоти без Акт 16 или панелни жилища в недобро състояние.

Интересен факт е, че в много райони, например в София цените се повишиха. Повишението на годишна база е между 4% и 7%, спрямо 2019 г. Така например, ако средната цена на кв. м през 2019 г. за кв. Лозенец е била 1476 евро, то през 2020 г. тя е 1578 евро или се наблюдава повишение от 6.91%. Подобна е ситуацията и за кв. Иван Вазов - там средната цена е била 1650 евро за кв. м през 2019-а, а през 2020-а е вече 1732 евро/кв. м. Повишение се наблюдава и в централните райони - 1486 евро/кв. м през 2019 г., а през 2020 г. - 1525 евро/кв.м. Същата е тенденцията в цените и в почти всички Южни и Източни райони на столицата.

Пандемията не спря купувачите

Подобна бе и ситуацията по отношение на броя на запитванията от страна на купувачите и броя огледи, които се осъщетсвяваха. Напълно разбираемо и нормално беше при въвеждането на локдауна в средата на месец март хората да си останат вкъщи, много от бизнесите да спрат временно работа, а при други работата да намалее драстично. Така беше и при нас, в сферата на имотите. Но работата с бързи темпове започна да се възстановява след края на април и за кратък период от време тези показатели достигнаха нивата си от времето преди кризата. Същото се наблюдаваше и при изповяданите и вписани в Агенцията по вписвания сделки. Силни лято и есен, а в края на годината традиционно се наблюдава изключителен интерес от купувачи и продавачи за реализиране на сделки.

Друга тенденция, която се наложи бе начина на работа на голяма част от хората в бранша. Отчитайки желанието на голяма част от клиентите да не са в контакт с много хора и спазвайки мерките за безопасност, започнахме масово да налагаме и да осъществяваме виртуални разходки в имотите, както и онлайн огледи, а депозити и предварителни договори осъществяваме с електронен подпис. На практика в голяма част от случаите страните по сделките се срещаха физически при изповядване на сделките пред нотариус. По друг начин казано все повече се опитваме да наложим и предложим дигитална услуга на този пазар.

По отношение на търсенето и предлагането като тенденция се наблюдава засилен интерес на имоти на партерни или последни етажи с все по-големи тераси или дворове, както и на къщи в близост до големите градове или в самите тях. Желанието на купувачите беше и е имотът, който купуват да им дава възможност за пространство на открито.

Банките с атрактивни оферти и лихви, но и по-внимателни

Във време на пандемия, банките не спряха финансирането при покупка на имот и финансиране на инвеститори. Но станаха по-внимателни. Не малък е процентът на заемите, които покриват половината и малко над половината от стойността на сделката. В момент на пандемия те стимулират финансирането на покупка на имот най-вече с атрактивните си оферти и лихви. Исторически ниски са нивата на лихвените проценти при ипотечните кредити. Много по-обстойно обследват, както имотите, които ще финансират, така и самите купувачи, а доста често и техните работодатели. Това разбираемо се прави с цел да не се повтори сценария от 2008 г.

Основното кредитиране си остава за жилища в сгради с Разрешение за ползване и старо строителство. Но също интересен е фактът,че има и банки, които финансират покупки на имот и в сгради на етап заверен груб строеж. Това става при определени условия и добра история и познанство на инвеститорите от страна на банките.

Обрат: търсят жилища на партарен или последен етаж

Тази година основно се купуват имоти за лично ползване. Тристайни и многостайни са имотите, за които получавахме и продължаваме да получаваме интерес и обаждания от страна на купувачи. Повлияни от здравната криза, голяма част от клиентите промениха и нагласите си при търсенето на своя дом. Ако до съвсем скоро едно от условията беше имотът да не се намира на последен или партерен етаж, то сега 70% от купувачите търсят точно такива имоти - да имат самостоятелен двор или да имат големи тераси. Търсят се имоти, които да създават усещането, че си в къща. По взискателни станаха и по отношение на разпределенията и пространствата на жилищата. Основно се търсят готови жилища - не само в завършени с Разрешение за ползване сгради, а и завършени и обзаведени апартаменти. Това е и една от причините купувачите да отделят повече средства за покупката на имот, но да спестят време и повече средства в ремонтирането и обзавеждането на дом.

По отношение на купувачите - все по-млади хора се обръщат към нас и купуват жилище. IT специалисти, доктори, програмисти, хора работещи за чужди компании, хора заети във фармацевтичния бизнес, адвокати и др. са сред купувачите през 2020 г. По-ниско рискови са и са добри клиенти и за банките, защото са професии, които не са пряко влияещи се от локдауна в държавата.

Скъпите имоти остават търсени и при криза

Имотите в т.нар. "висок сегмент" винаги са били обект на внимание от определена група хора. Това са имоти, които се характеризират с конкретни параметри най-често: локация, тип имот, състояние, определена сграда с модерна визия, архитектура или от културно значение. Голям е процентът на имоти, които попадат в този сегмент, а сделките, които са реализирани са около 10-12%.

1/5 от сделките е с цел инвестиция

Хората инвестиращи в имоти са един доста добър процент - около 20-22%. В подобен момент, когато хората със спестени парични средства изпитват несигурност за парите си, те предпочитат и предприемат действия инвестирайки в имоти. Хората са по-добре запознати с тези инвестиции и това доказано във времето е един от най-сигурните начини човек да инвестира парите си. И след време за някои се оказват "твърде" печеливши. Всичко е въпрос на избор, какво искаме да направим с парите си. При нас основно за инвестиция се купуват двустайни апартаменти в по-централните части на града. И това е така, защото и по време на криза, имотите в тези части на градовете запазват до голяма степен ценовите си нива за наем и евентуална препродажба.

18% по-малко разрешителни за строеж

Делът на покупките в етап на строеж е около 25% от всички сделки за големите градове. Като обем на жилищата издадените разрешителни за строеж през 2020 г. са с около 18% по-малко спрямо 2019 г. Важно е да отбележа, че инвеститорите също успяха да се адаптират към сегашната ситуация на пазара, предлагайки гъвкави схеми на плащане.

Удобни схеми на плащане, както за клиенти с лични средства, така за тези, които ще използват банково финансиране. Все по-често се предлагат начини на плащане, при които купувачите заплащат определен процент (обикновено между 10% и 20%) от продажната цена при сключване на предварителен договор, а остатъкът се изплаща при получаване на Акт 16/Разрешение за ползване на сградата. Така и клиентите са по-спокойни и продължават да инвестират в ново строителство.

За промяна в цените или за тенденция на понижение на цените при покупка на зелено не може да се говори. Тук отново зависи, каква схема на плащане може да се договори между участниците. Много инвеститори са склонни при по-голям процент на първоначална вноска да направят търговска отстъпка между 2% и 5% от първоначално обявената цена на имота.

Каква година ни очаква?

Трудно ми е да направя прогнози, особено във време на лека несигурност, повлияна от тази пандемия. До голяма степен ценовите нива ще останат неповлияни. Може би основните изменения ще настъпят в поведението на купувачите, в техните изисквания, мотиви за покупка. Самият процес на сключване на сделка ще стане по-бавен и предизвикателен. Като предизвикателство за посредниците ще бъде да станем още по-гъвкави, ще се наложи да използваме различни алтернативи и подходи към клиентите си за да опознаем по-добре поведението на участниците на пазара, техните вкусове и желания. Смятам за все по-необходимо и налагането на дигиталната услуга на пазара. Клиентите го искат, наша е задачата да предоставим напълно отговаряща на очакванията на клиентите услуга.